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为什么美国人不相信中产阶级买得起房


拥有住房的美国梦曾经是中产阶级愿望的基石,但现在越来越被视为一个无法实现的目标。最近的调查和经济数据描绘了一幅严峻的景象:房地产市场的发展速度已经超过了普通美国人的财务能力。

本文探讨了导致这种普遍信念的各种因素,并探讨了对社会的潜在长期影响。

房价与中产阶级收入之间的差距日益扩大

房价与中产阶级收入之间的脱节已达到惊人的水平。收入与房价之比(住房负担能力的关键指标)已飙升至前所未有的高度。

房价与家庭收入中位数的比率处于 70 年来的最高水平,目前为 7.6。这意味着相对于收入而言,房屋的价格比历史上要贵得多。

尽管家庭收入中位数一直难以跟上通货膨胀的步伐,但房价却飙升,导致家庭收入与住房成本之间的差距不断扩大。

这种日益扩大的差距是当前负担能力危机的核心,让许多美国中产阶级感到被高价挤出市场。

飙升的住房成本:看看数字

Redfin 的数据显示,2024 年 5 月美国房屋销售中位价达到 438,483 美元,较往年大幅上涨。价格飙升可归因于多种因素,包括近年来的低利率、需求增加和供应有限。

房价的快速升值远远超过了工资的增长,使得中产家庭进入房地产市场变得越来越困难。地区差异加剧了这一问题,一些地区的价格上涨更为剧烈。

抵押贷款利率上升对负担能力的影响

最近抵押贷款利率的飙升再次打击了住房负担能力。自 2021 年初以来,抵押贷款利率增加了一倍多,潜在购房者的每月还款额大幅增加。

利率飙升有效降低了中产阶级家庭的购买力,使得在目前的价格水平上买房变得更加困难。高房价和高抵押贷款利率的结合给许多美国人带来了一场负担不起的完美风暴。

工资停滞和生活成本增加

尽管住房成本飙升,但中产阶级的收入基本停滞不前。根据人口普查,2022年美国家庭收入中位数为74,580美元,比上年下降2.3%。

食品、医疗保健和教育等其他重要领域的成本上涨进一步加剧了购买力的下降。美国大多数大城市的中产阶级收入范围通常已降至 52,000 美元至 155,000 美元之间,但即使是处于该范围高端的中产阶级也发现在许多市场买房越来越困难。

住房供应短缺危机

可用住房的严重短缺是造成负担能力危机的一个重要因素。 CNN 报道称,据估计,美国住房短缺量为 1.5 至 720 万套。

供应短缺推高了价格并加剧了买家之间的竞争。造成短缺的原因有多种,包括 2008 年金融危机期间的建设放缓、限制性的分区法以及理想地区缺乏负担得起的土地。

解决供应短缺问题对于提高负担能力至关重要,但需要政策制定者、开发商和当地社区的协调努力。

房价的地理差异

全国各地的负担能力挑战并不相同,房价存在巨大的地理差异。在加州等高成本地区,房价中位数已达到惊人的 782,695 美元,这使得拥有住房成为许多中产阶级家庭的遥远梦想。

这些区域差异造成了复杂的格局,不同地点的负担能力差异很大。虽然一些地区的房价仍然相对较低,但许多最理想的就业市场和大都市地区对于中等收入者来说已经变得越来越遥不可及。

投资者的角色和市场竞争

房地产市场投资者的增加使中产阶级购房者的处境进一步复杂化。机构投资者、外国买家和寻求第二套住房的个人都加剧了对可用房产的竞争。

投资者活动的涌入推高了价格,并减少了寻求主要住所的家庭的可用住房存量。结果是,中产阶级买家经常发现自己的出价过高或完全被定价。

代际贫富差距及其对住房拥有率的影响

拥有住房的挑战对年轻一代的打击尤其严重。千禧一代和 Z 世代面临着独特的障碍,包括学生贷款债务、职业开始延迟以及多年来房价上涨的复合效应。

这几代人中的许多人在没有家庭经济支持的情况下难以负担住房费用,从而扩大了能够拥有住房的人和无法拥有住房的人之间的差距。这种代际财富差距可能会对美国年轻人的经济流动性和财富积累产生长期影响。

历史视角:房价收入比创 70 年来新高

为了充分了解当前负担能力危机的严重性,有必要考虑历史背景。房价与家庭收入中位数之比达到 70 年来的最高水平,目前为 7.6。

这意味着相对于收入而言,房屋的价格比二战后时期要贵得多。这一历史高位凸显了当前房地产市场前所未有的性质及其对中产阶级住房所有权带来的挑战。

当前房主不愿出售

许多现有房主不愿出售房产,加剧了供应短缺。由于多年前以历史低利率融资的抵押贷款,许多房主不愿出售并以更高的利率申请新的抵押贷款。

这种“锁定”效应进一步限制了可用住房的供应,加剧了负担能力危机。由此导致的房地产市场停滞使新买家更难进入,从而形成供应有限和价格高企的自我强化循环。

公众看法:中产阶级住房拥有率调查结果

最近的调查证实了人们普遍认为拥有住房对于中产阶级来说已经越来越遥不可及。 《新闻周刊》的一项民意调查发现,66%的美国人认为当前的房价对于中产阶级家庭来说是难以承受的。

这种看法与经济现实密切相关,反映出房地产市场真正的负担能力危机。公众期望与市场现实之间的差距凸显了需要全面的解决方案来解决这一日益严重的问题。

对财富积累和金融稳定的长期影响

中产阶级拥有住房的机会不断下降,对财富积累和金融稳定产生深远影响。从历史上看,住房所有权一直是美国财富积累的主要工具,既提供了住房稳定性,又提供了随着时间的推移建立公平的手段。

由于越来越少的中产阶级家庭能够走上这种传统的致富之路,人们对长期经济不平等和很大一部分人口的财务安全下降感到担忧。

这一趋势的潜在社会影响包括贫富差距扩大、经济流动性降低以及社区稳定性和社会结构的变化。

结论

中产阶级买不起房的信念植根于复杂的经济因素和市场动态网络。从房价飙升和工资停滞,到供应短缺和代际贫富差距,中产阶级购房者面临着多方面的重大挑战。

解决这场危机需要政策制定者、金融机构和房地产行业的创新解决方案。随着形势的发展,寻找让中产阶级更容易拥有住房的方法仍然是确保美国经济稳定和机会的关键挑战。